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市場游資充沛，不少全球布局的台商積極將事業、資產移回台灣，包括土地、廠辦及剛性自住的豪宅產品需求不墜，尤其台中七期新市政中心，具保值增值及身分象徵，區域買氣迅速升溫，已然成為這些頂級客層購屋時的重要考量。由於口袋夠深，央行的「高價住宅信用管制」影響不大。反而若全棟皆是總價4000萬以上的高價住宅，沒有炒短線投資客，鄰居素質也較一致，更能獲得青睞。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔指出，低總價產品貸款容易，脫手快且投報率不錯，七期有不少熱門中小坪數社區在二手市場上甚至同時會有數十筆刊登，七期近幾年預售新案，為銷售考量，也幾乎都是較易入手的中小坪數產品當道，包括寶輝、聯聚等一級建商都開始降低推案坪數，大獲市場好評，受貸款限制的高總價產品反而缺稀，因而累積不少瞄準新屋，且生活習慣偏好中大坪數的買家。



而2021年七期預售市場則以總銷達百億的「由鉅惟上」最受市場關注，開價68-76萬元採實價銷售策略，低調開賣後即售逾五成。「由鉅惟上」採SS純鋼構建築，總價皆在5000萬以上，目前已購客皆是自住型買家。中小坪數預售案則有「聯聚方瑞大廈」規劃50坪標配產品，總價在3500-4000萬之間，「大陸豐蒔」則主打法國RDAI建築設計團隊，規劃51-70坪共84戶產品每坪單價也已穩站7字頭，另外，低密度重劃區如單元二、14期，單價也已直逼七期，如精銳建設在單元二黎新公園首排推出「精銳Sky One」，將高綠覆優勢發揮到最大，開價62~72萬元，50、60、120坪城市地標豪宅產品，14期「雙橡園2925」、「陸府織森」兩大指標案受到極大關注，已然改寫區域房價天花板，更為七期新市政中心挹注強勁補漲動能。



進而觀察2021年七期大坪數新成屋銷況，如「寶璽天睿」光是2021年就有9筆交易，貢獻近12億的驚人交易量，「寶輝秋紅谷」也有5筆，其中有兩筆攻上八字頭，表現亮眼，另外，位於市政北二路名人巷口的「國泰層峰」為區域少見大坪數具標配之產品，深獲頂級客層喜愛，2020年至今就有19筆成交，目前全案僅剩個位數戶別。





 

值得關注的是，「寶輝秋紅谷」128筆實價登錄，房仲市場上僅有5戶刊登，而「寶璽天睿」40筆實價登錄更完全沒有物件在市場上銷售，顯見具品牌力加持之高總價產品，獲不少富豪青睞的同時，購屋因素大多為自住，轉手物件罕見。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，投資為主的客層，對於品牌、建築品質無過多要求，只要價格略低於區域行情就有可能出手，尤其七期這種指標區域，社區但凡有4000萬以下不受貸款限制之戶別，勢必就有較高比例的投資客，甚至不少實力雄厚的仲介，直接自購一戶，方便以後公設帶看，而真正要買來自住的頂級富豪極重隱私，大多不願在入住後還不時有仲介干擾，對於社區鄰居素質相當在意，在選屋時，多會優先考量坪數差異不大及「全棟受高價住宅信用管制」之個案。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

星展集團今 (4) 日舉行第 1 季經濟展望記者會，資深經濟學家馬鐵英表示，台灣今年 GDP 持續維持成長態勢，預估全年約在 3% 左右，但經濟成長與資金寬鬆也將提供房市支撐力道，預估中央銀行對房市的信用管制「將有進一步的發展」，不排除可能擴及至第 2 戶。

馬鐵英指出，政府自 2020 年陸續以漸進方式推出健全房市政策，試圖引導房市軟著陸，儘管 2022 年資金寬鬆方向略有調整，但在薪資成長、失業率下降等經濟基本面支撐下，提供房地產市場一定的支撐，預期今年房市仍有一定程度的活躍。

至於央行是否進一步祭出選擇性信用管制？馬鐵英則認為，預期台灣央行的信用管制將有進一步的調整空間，不排除可能針對部分區域，祭出第 2 戶的信用管制。

在經濟成長率部份，馬鐵英表示，預期 2022 年台灣實際 GDP 將成長 2.8%，雖低於 2021 年的 5.5%，但仍符合長期成長趨勢。

馬鐵英指出，考量中國經濟放緩和高基期影響，出口成長將會放緩，而疫情好轉和消費者購買力恢復，則可望讓國內需求明顯回升，整體來說台灣仍是亞洲四小龍中的佼佼者。

在產業部分，馬鐵英表示，2022 年全球半導體市場有望保持穩健成長，在疫後全球經濟復甦的背景下，市場對支援遠距辦工和遠距學習的電子設備需求應會下降。

馬鐵英指出，在 5G 設備升級和新興市場需求復甦的推動下，智慧型手機支出可能會繼續成長；此外，疫後新常態將繼續促進數位轉型，推動對 AR/VR 硬體、自動駕駛汽車、智慧工廠的需求。

馬鐵英表示，對台灣而言，晶片需求成長、價格調升、先進技術製程的引進將會繼續提振半導體產業的資本支出，進而帶動總體投資成長。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台南市對外招商不遺餘力，經濟發展局發布招商成績，2021年共新增324件投資案，吸引416億元投資額，創造1,157億元產值，預計增加16,684個就業機會，包括Garmin、南紡二期、聲寶台南廠、華美光學、得力實業、momo永康物流中心都在2021年完工啟用或完成擴廠新增設備，台南三井outlet也建設完成，預計2022年初營運，台南於疫情之下仍繳出漂亮的成績單，此外，台積電5奈米及3奈米廠投資1.15兆元，聯電投資額1千億，統計2019年2021年吸引超過1.35兆元投資，經濟活動持續熱絡。

房地產業者表示，2021年全台都出現科技大廠進駐帶動房地產市場上揚的走勢，尤其是台積電的動向最受矚目，一般來說，科技大廠進駐會帶進高消費力、高購買力的科技新貴，因為「就近工作、就近置產」的需求，對於區域內的住房需求一定會有所提升，帶動區域不動產買氣，也順勢可以拉抬房價，台南市積極推動科技大廠以及產業進駐，除了經貿發展之外，也順勢拉抬了房地產市場的熱度。



市長黃偉哲表示，隨著蔡總統就任以來極力推動的沙崙智慧綠能科學城建設已陸續到位，各場域也進入營運階段，從南科、沙崙再延伸到橋頭的大南方科技廊帶隱然成形，預期將可逐步改變台灣經濟產值長期以來南部以傳統產業與重工業為主的印象，台南將持續以南科、沙崙所組成的雙引擎為中心，帶動關聯產業，使後疫情時代整體產業結構更加完善，並成為兼具經濟活力、科技發展以及文化底蘊的科技新城。



經發局長陳凱凌表示，南科台南園區2021年截至10月產業營業額超過8,000億元，較2020年同期大幅成長30.75％，南科管理局也預估2021年度營業額可望首度破兆。而隨著台積電在台南的建廠，南科半導體聚落的產值逐漸超越竹科，進一步推升半導體上下游產業如材料、設備、化學品倉儲等廠商進駐需求，市府團隊亦透過產業園區開發、轄內土地盤點、老舊工業區改善、市地重劃等策略，創造多元投資標的，積極協助更多半導體供應鏈業者落腳台南。



為加速台南經濟成長、促進產業發展，市府經發局積極並持續推動招商引資，透過開發工業區、強化產業聚落發展能量及國際化、舉辦招商活動宣傳台南投資環境及產業優勢、進行潛在投資廠商案源開發等招商措施，並提供企業全方位投資服務，協助排除投資障礙，以加速企業落實投資、吸引更多國際夥伴加入、引進更先進豐沛的國際資源到台南發展，促進台南市產業持續升級與蓬勃發展。歡迎國內外優質企業投資台南。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

戴德梁行董事總經理顏炳立認為，2022年房市價不漲、量不增、買氣不強、市場穩健但不會熱。（攝影／葉佳華）

迎接2022年新的一年到來，戴德梁行董事總經理顏炳立認為，今年房市是任性與認命，他則選了《雲中月圓》這首歌來詮釋新一年的房市主題曲，房市猶如月亮光伴隨著烏雲，雖有政策黑天鵝的干擾，但還不足以遮蓋掉月光，不至於掐死市場。

戴德梁行4日舉辦2022年房地產市場概況記者會。顏炳立指出，市場裡悲觀的人只求解套；樂觀的人則再賺一波，認為明天會更好。整體來說，今年房市代表字是「穩」，由於預期蛋白區房市仍比蛋黃區來的熱，量縮價難漲。



（更多新聞：失控的房價6》六都2021年買賣移轉創8年新高　台南、高雄創史上最高峰）

2021年土地、蛋白產品硬炒熱市，炒作買氣大於真實需求

回顧2021年一整年，顏炳立先是給了兩個字就是：「炒作」。

他認為，2021年的市場只有某個局部區域在漲，但是炒作成全台灣都是「颶風」，炒到豬都會飛上天，但是實際情況豬並沒有飛，尤其很多人說市場好熱好熱，炒到雞飛狗跳，以為大行情來了；但實情是，市場根本沒有全面大漲、雞犬升天，因為店面沒有上漲、飯店沒有上漲、辦公室及豪宅也沒有大漲，很多人在4、5年前買到，至今都還沒解套。

土地市場也僅有住商用地、工業用地上漲，六都土地重劃區的公開標售案也並非全部都開出「紅不讓」，還沒有到「搶」的地步；甚至其餘的山坡地、丙種建築用地及風景區、蛋殼郊區建地也沒有上漲。但他形容，市場就好像把吳郭魚當成石斑魚價格來賣，但貓養胖了還是貓，並不會變成老虎。

顏炳立直言，台灣房地產在2021年已經炒作到非常誇張，「但台灣的市場真的有到飢不擇食，買一個房子需要半夜排隊嗎？我們是不是沒有房子就會餓死？…所以這個東西都是炒作，一定是有發展商、投資客一起搭配嘛，我們還不至於因為沒有房子住，需要漏夜排隊…。」

顏炳立也指出，所有炒房氣氛最濃厚的產品就是預售市場，因為預售可以用很少的錢去博取更大的利益，所以為什麼要漏夜排隊？就是因為有錢賺！他更不可思議地說，「蛋白區的新屋價格已經快要挑戰蛋黃區中古屋價格，然後大家還去買蛋白區，只能說有錢以外還有任性，這個時候投資客都要換手了！」



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2022年真實面對市場，「虎嘯的市場只剩貓聲」

「虎嘯的市場只剩貓聲。」顏炳立也對2022年的房地產市場預測拋出註解，他指出，貓的市場沒有老虎的雄風，2022年將真實面對市場，隨著政策在打房，市場只有微風謎謎，預期預售市場將受創、成屋市場會加溫，但剛性需求買氣收斂、交易量也會萎縮、蛋白區將降溫，建商還是依舊先備好麵粉。

顏炳立也預期，2022年的房地產市場靈魂仍是土地，只要土地還是活躍，房市就樂觀，但由於2022年六都地段好、面積大的住商土地供給量變少了，預期成交量將縮減，價格及買氣也會持穩收斂，預期土地價格創高的幅度將會趨緩。

顏炳立認為，2022年房價不會再飆漲、量也不會增加，預估全年移轉量僅31萬棟，買氣也不至於強，市場穩健不會熱；今年依舊是資金多、利率仍低，因此房價持穩、房市持續樂觀；但是政策打房、斷金流預期也會持續，因此黑天鵝也會變大隻。



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瘋狂！蛋白產品價格賣蛋黃價，最後只能有錢任性、沒錢認命

他更提醒，如今很多縣市都出現，蛋白區正在挑戰蛋黃區價格，幾乎已經到了臨界點，成交價再衝上去的可能性已不高，到最後只能是「有錢任性、沒錢認命」。

但顏炳立也說，雖然今年剛性買氣將收斂不再熱，但六都若有高科技業進駐的地方，尤其是台積電貴為護國神山，也成了護房地產的神山，「台積電確定去高雄就是『實彈』，房價漲3成是絕對跑不了。」

至於其他的各類產品，顏炳立則預估，今年六都辦公室市場預期再創新高、新量；工業地價預期到頂，地價緩漲量縮續熱；市區的商務旅館則有機會改變經營及用途，比方說，直接將建築物拆掉變身精華地搶市；豪宅市場也變成「有錢人的收藏品」，買氣仍有但收斂；店面市場則是價不降、買氣仍不起，仍在復健中。



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今年「陶朱隱園」大案開賣，顏炳立估算一坪592萬元

值得注意的是，位於台北市信義計畫區的新地標「陶朱隱園」，今年正在積極準備開盤，威京集團也預告將在2022年開賣，引發市場關注，不少人好奇究竟售價值得多少錢？

「陶朱隱園」被業主定位為藝術品，顏炳立指出，他並非負責銷售「陶朱隱園」，但他持平認為，不論是地段、環境、可及性三個指標「陶朱隱園」都對，尤其該建築坐落的地點被富邦、國泰、中油3大企業包圍保護著，「大家不要覺得台灣身家百億的人很少，還是會有人想買，只是那些人不是一般普羅大眾。」

顏炳立估算，信義計畫區土地1坪約800萬元，每一建坪的土地成本約270萬元，現在的造價預估1坪60萬元，還有收藏旋轉性大樓加價、再加上管銷，最後利潤抓3成，估算下來「陶朱隱園」價格1坪得要592萬元，若是以「陶朱隱園」每戶約300坪、1坪592萬元估算，等於每戶要價17.7億元。只能說是珍貴稀有絕版，不是唯一不收藏。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

財政部高雄國稅局表示，邇來查核營利事業所得稅申報案件，發現有部分營利事業於出售土地時，因不諳規定致誤列土地漲價總數額，進而影響課稅所得額之計算，而遭調整補稅，該局特別整理下列錯誤態樣，提醒營利事業注意：

一、免納所得稅之土地，誤扣除其土地漲價總數額



交易土地符合所得稅法第4條之5規定，如尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地等，係屬免納所得稅範圍，故其土地漲價總數額亦不得扣除。



二、適用房地合一新制之土地，未逐筆計算土地漲價總數額或計算錯誤



當年度交易2筆以上之房屋、土地，應依規定逐筆計算填報，房地交易所得額於減除依土地稅法第30條第1項規定計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；房地交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。









 

舉例說明：總機構在中華民國境內甲公司於2019年度交易3筆新制房地，未依規定逐筆計算填報，申報計入營利事業所得額0元(如表一)，惟經逐筆計算，其第2筆之房地交易所得額50萬元，減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額100萬元後之餘額為-50萬元，應以0元計入營利事業所得額；另第3筆房地交易所得額為-100萬元，則不得再減除土地漲價總數額50萬元，以-100萬元計入營利事業所得額，3筆新制房地計入營利事業所得額金額總計為50萬元(如表二)，故甲公司短計課稅所得額50萬元。

根據戴德梁行統計，2021年第4季台北市A級辦公大樓空置率為4.1％，較上季微幅上升0.5個百分點，主要係因新光人壽及渣打銀行等金融集團辦公搬遷，致釋出大面積辦公空間。其中以西區上升3.6個百分點為最多，敦北民生區上升2.3個百分點次之。各區空置互有消長下，整體空置率仍處低點，全年胃納量逾17,000坪，租賃市場持穩。

空置率仍處低點  市場供需趨於平衡



企業因應疫情，縮編與擴編互有消長下，需求持穩，租金漲幅收窄。本季租金較上季微幅上漲0.2％，全市平均租金每月每坪新台幣2,620元。以信義區每月每坪新台幣3,210元為最高，敦南區每月每坪新台幣2,420元次之。其中，信義區台北101大樓於本季再次揭露數筆高樓層每月每坪突破新台幣4,000元之租賃成交紀錄。



展望2022年，辦公新供給僅有8,700坪玉山敦北第二總部投入市場，作為自用。在核心區可供出租面積稀少下，外圍新興辦公商圈南港區，提供高素質辦公空間及具租金競爭力的租金，吸引租戶的目光。核心區辦公大樓市場供需趨於平衡，預期租金漲幅趨緩。



電子科技業領軍租賃交易



第4季西湖段空置率下降0.7個百分點至3.3％，主要租賃個案為健康管理業承租「宏匯瑞光廣場」約750坪；文德段空置率下降0.1個百分點至7.5％，主要為科技業、餐飲業承租「華盛頓科技中心」約350坪；舊宗段下降2.3個百分點，空置率為17.2％，主要是建設公司承租「聯虹科技大樓」約670坪及電子業承租「飛天科技大樓」約1,100坪。



三區段租金均持平，西湖段每月每坪新台幣1,510元，文德段每月每坪新台幣1,070元，舊宗段每月每坪新台幣990元。買賣市場方面，內湖科技園區億元以上交易個案為，和潤企業以5.4億元購入「長虹NASDAK」10樓約670坪，每坪均價約73萬元。



西湖段租金因空置率低，預期租金仍有微幅上揚的空間。文德段因部分企業因應疫情而居家辦公，雖有小面積釋出，然接手性不弱。舊宗段新供給入市，近期將陸續進駐，加上企業可能由西湖段轉向選擇租金較低的文德段及舊宗段。整體而言，內科廠辦大樓需求持續，租金仍有微幅上揚空間。



零售商圈租金下探 商家趁勢回歸



受惠於台灣疫情控制得宜，加上週年慶與購物節接力刺激民眾消費，帶動零售消費穩定成長。統計至2021年11月，綜合商品零售業營業額年增0.3％；但百貨公司因上半年疫情重創業績，營業額年減4.8％，然與民生消費相關之量販店營業額則年增6.8％ ；超級市場因展店及促銷活動，營業額年增8.2％。



商圈租金下探，部分業者趁勢回歸。西門商圈因觀光客流失重創商圈發展，然部分連鎖餐飲業者則把握機會，趁租金低點進場，空置率微幅上升至22.3％。忠孝商圈租金表現持平，「歐舒丹忠孝概念店」遷移到曝光度較高之忠孝東路四段北側，空置率微幅降至15.0％。中山南西商圈人潮逐漸回復，南京西路一帶店面去化快速，然中山北路服飾店面陸續退租，空置率增加0.6個百分點，上升至7.2％。



在疫情控制得宜及國人疫苗施打覆蓋率提高的狀況之下，展望來年零售消費力將持續增溫，也將帶動租賃活動回籠，商圈空置問題得以緩解。在餐飲業回補人力需求成長下，餐飲業布局展店進入復甦。在此同時，量販店與便利商店展店策略多元化，除了搶進精華地段，同時也朝向社區化發展，迎合消費者不同需求。



2021房地產投資大放異彩  來年交易量持穩 



第四季投資金額較上季大幅成長40.8％，為新台幣463億元。回顧2021全年投資市場收盤締造史上新高記錄，躍升到新台幣1,528億元較去年成長14％，主要貢獻來自於自用型。在產業動能持續驅動下，包括廠辦大樓及廠房交易額高達新台幣1,016億元，占交易總額的66.5％，此兩類型產品也較2020年大幅增長42.1％。全年交易集中於台北至新竹之北部產業廊帶，囊括總交易的85％。



受惠於全球供應鏈重組及台灣疫情相對穩定，第四季度除國內資金搶進工業地產外，亦有外國廠商加碼買進廠房，包括台灣微軟營運以新台幣24億元購置南崁工業廠房，台灣美光以新台幣12.9億元取得中科后里園區廠房。此外北投士林科技園區廠辦需求殷切，華固創富中心成交均價來到新台幣65萬元/坪，買家以資訊業及生技業為主。



除自用型基本盤外，沉寂多時的REITs及投資常客壽險業於第四季度也順勢布局投放大筆資金於廠辦大樓，包括樂富一號以新台幣44億元投資順達龜山廠辦大樓，及全球人壽以新台幣39億元取得藍天大樓。綜整2021年前十大交易個案金額占比達35％，壽險資金即囊括4筆，但其中有2筆為自用，包括新光人壽及三商美邦分別購入中華開發大樓及華固智富中心。合計壽險投入金額僅有新台幣299億元，較去年減少27.4％，究其原因係市場投資物件缺稀。



展望2022年，強勁的產業需求，廠辦大樓及廠房仍是續航力十足，然市場可售物件有限，且供貨量與速度趕不上需求，預期交易量持穩。大台北廠辦大樓向來是產業自用的首選，開發中的北投士林科技園區在地上權標案開出紅盤，及廠辦大樓陸續由企業總部需求領軍下，將成為企業升級、搬遷及整併的科技廊帶新聚落。



殘念！土地挑戰連三拉三失利  2022房市量雖縮價難跌 



儘管在2021年5月台灣新冠疫情爆發，全台實施了逾兩個月的三級警戒，但疫情衝擊並未澆熄台灣土地交易市場的熱度。根據戴德梁行統計，2021全年土地交易量高達新台幣2,893億元，未能締造連續三個年度衝破新台幣3,000億元的紀錄，但也為2021疫情年度劃下特別的句點。



戴德梁行表示，2019年有京華城、2020年有世貿三館等單筆金額逾新台幣300億元的指標交易個案領軍，2021年度最大一宗土地交易為具有都更整合性質的北投振興段土地，交易金額為新台幣113億元，震撼性相對較弱，但此現象亦表示2021年之土地交易規模差異較小。



戴德梁行分析，住商工等三大類土地交易佔比已連續三年呈現4/4/2的分布，也就是開發商主力需求的商業、住宅土地交易合計約佔總交易量的8成，交易總金額約在新台幣2,500億元左右，表示開發商購地熱情不減，對未來房市仍充滿信心。以產業自用為主的工業類土地，則連續三年皆維持在新台幣550-600億元之交易量，約佔總交易量兩成，工業土地需求相當穩定。



土地交易價格方面，戴德梁行表示，包括桃園機場捷運沿線、台中七期、水湳經貿園區、北屯捷運沿線等區域皆為2021年之交易熱區，地價相較於2020年皆有2至3成之漲幅。儘管營建成本不斷攀高，建商仍將儲存土地資源視為基本戰略。展望2022年，戴德梁行進一步分析，2021全年度建物買賣移轉棟數可望達到34萬棟，與10年均量31萬棟之差距仍在拉大中，顯示投資性買盤已活躍於市場，故央行持續緊縮房地貸款成數並不意外。就上市櫃建商而言，股市持續維持高檔即表示自有資金依舊充沛，緊縮政策對於購地意願之影響有限，對於無法從股市取得資金的中小型建商而言影響則較大，土地資源落入大型建商的趨勢已可預見。土地貸款成數降低、自有資金比例提高將墊高土地成本，加上營建成本居高不下，未來房價難有降價空間，但購屋貸款緊縮則將造成房市交易量縮。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

戴德梁行2022年1月4日表示，台北市A級辦公大樓在2021年第三季度迎來一棟大樓進入市場，係坐落於南京松江區之希望廣場，帶來約4,600坪新供給，目前已全棟去化，主要租戶為松下電器。截至第三季整體空置率為3.6％，較上季些微上升0.2個百分點，仍處低點。租賃活動除台灣人壽中山大樓大面積去化約1,580坪外，多屬中小規模，租賃面積多集中於100~300坪之間。

空置率仍處低點  辦公大樓租金漲幅收窄



本季A級辦公大樓租金較上季微幅上漲0.2％，全市平均租金來到每月每坪新台幣2,615元。其中以南京松江區因希望廣場入市，該區租金上漲5％為最多，來到每月每坪2,130元；西區因部分辦公大樓租金調整，上漲1％次之，來到每月每坪新台幣2,230元。其餘各區則大致持穩。



全球新冠疫情仍未停歇，外商公司亦多持續採觀望態度，並保留員工在家工作及異地備援等彈性辦公政策，以備不時之需。又未來一年台北市A級辦公新供給稀少，僅有玉山金控敦北第二總部預計投入市場，然以自用為主。預期短期內仍將是租賃活動持續平淡及租金水準持穩的局面。



新供給加入致舊宗段空置率上升



舊宗段空置率較上季上升4.8個百分點至19.5％，主要係「長虹新世代」、「福清行善企業大樓」、「善淵創客大樓」及「聯虹科技大樓」等,約有18,600坪新供給進入市場，除長虹新世代其中1棟由萬海航運進駐外，其它預租租戶尚未遷入，致舊宗段空置率出現短暫性的上升。文德段部分面積釋出，空置率上升1個百分點至7.6％。西湖段空置率下降3個百分點，來到4.1％。需求帶動租金推升，三個區段租金同步成長，租金分別為西湖段每月每坪新台幣1,510元，文德段每月每坪新台幣1,070元，舊宗段每月每坪新台幣990元。



本季文德段部分產業受疫情影響而退租，以小面積居多數，然接手性不弱。舊宗段新供給的入市，預計未來6個月租戶也將陸續進駐，在需求有效去化下，租金仍有微幅上揚的空間。



商圈人流停滯 店面空置率急遽攀升



台灣疫情管制於7月底降級鬆綁，民眾外出消費意願提高，加上節慶效益挹注，零售業營業額逐漸回溫。統計至2021年8月，綜合零售業營業額為新台幣8,282億元，因去年振興券發放基期較高，與2020年同期相比，綜合商品零售業營業額年減1.2％ ；百貨公司營業額營收年減7.6％；超級市場與量販店因適逢中元節採購旺季，營業額分別年增8.8％及3.6％ ；便利商店營業額則年減1.0％。



疫情自8月雖見趨緩，然商圈人流停滯，各商圈租金持續下探，尤以西門商圈影響甚鉅，指標性店家「肯德基台北峨嵋店」及「星聚點西門館」於本季相繼撤出，該區店面空置率高達22.1％。忠孝商圈空置率也攀升到15.1％，僅中山南京商圈空置率低於10％，來到6.6％。

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因應疫情趨緩，管制措施逐步鬆綁，政府於第4季推出「振興五倍券」鼓勵民眾消費。配合振興計畫，商家相繼推出優惠，再加上第4季為年度優惠季，從網路購物節至百貨公司周年慶，促銷活動接力賽有望迎來民眾消費回流，提升零售營業額，以彌補第2季及第3季的虧損業績。



房地產投資持續增溫  前3季表現已突破千億大關



第三季度投資市場交易額為新台幣313.2億元，較上季成長14.3％，主要資金投入在廠辦、工業廠房及辦公大樓。前兩項工業地產合計佔比達62％。累積前2季整體交易金額達1,050.7億，已超越2020年同期水準。



壽險資金持續加碼，本季投放金額約新台幣69.5億元，約佔22％，自用及投資兼具。交易個案包括中國人壽以新台幣23.3億元取得新竹雲智匯大樓，三商美邦人壽以新台幣34億元取得位於內湖的華固智富中心，中國信託資產管理以新台幣22.1億拍下前國瑞集團總部，台灣立訊以新台幣15億元購置長虹新銳科技大樓。本季尚有旅館類交易，如永碩投資以新台幣27億元買下高雄華園大飯店，東立物流以新台幣18.5億買下富信大飯店汐止館，應是疫情以來旅館市場重整之風潮。



依前3季市場表現，2021年投資市場有望挑戰2020年1,300億之成績。潛在買盤為企業自用需求，然市場現貨缺稀，轉向尋找土地打造企業自用需求。



土地今若未到手，只恐明日已沒有 



根據戴德梁行統計，自2019年起土地市場開演噴量秀以來，過去10個季度之平均交易量為新台幣738億元，最新統計第3季土地市場交易量為新台幣775億元，市場表現平穩。在桃園市政府於8月、9月兩度大規模釋出公有土地的帶動下，桃園成為本季土地的最大秀場，公私有土地合計爆出新台幣283億元之交易量，睥睨其他五都。



戴德梁行表示，本季土地交易類型以商業區佔最大宗，達新台幣376億元，佔本季總交易量48.5％，本季十大土地交易更由商業區佔領絕大版面，除了華固以新台幣新台幣44.88億元標得南港玉成段近875坪特商一土地，為台北市在本季交易拔得頭籌外，桃園青埔高鐵特定區青昇、青芝、青山、青溪段等商業土地亦在十大交易中奪得四席，土地規模皆在1700～2300坪之間；以往甚少被關注的機捷A20興和特區商業區土地以總價新台幣25.36億元、單價近新台幣105萬創下該區新紀錄，頃刻間成為業界目光投射的新焦點；台中七期及水湳經貿園區之商業土地向來為十大交易之常客，本季亦由遠雄及總太各攻佔一席；戴德梁行主辦標售的高雄亞灣區特貿六土地則由慶旺建設以新台幣23.8億元得標。位於台北市中正區的福音大樓坐落土地，使用分區為第三種住宅區，由國美、濟盟以新台幣39.29億元聯手取得，是本季唯一以非商業區而名列十大之土地交易。



戴德梁行分析指出，營建成本之增加不僅源於全球疫情仍未獲得控制，營建過程之環境衝擊與全球環保潮流之衝突，在不久的將來更需透過購買碳權予以平衡，因此未來營建成本已不易再回跌，成本推動之通貨膨脹終將驅動房價之上漲。土地稀缺的精華區，建商莫不卯足全力取得，只因難保今日主幹道旁的地價，幾個月後就是巷內的地價。透過都市更新、開放空間及容積移轉等方式將容積翻倍是搶標精華土地的不二法門，華固得標的南港土地基準容積率為382％，福音大樓土地基準容積率更只有225％，但皆因具有都市更新條件，且可藉由容積移轉將基準容積翻倍，分別將容積單價降至新台幣70萬元及110萬元，以現階段南港地區新台幣90～100萬、中正區新台幣110～120萬之推案價格估計，皆能獲得合理開發利潤，而若營建成本持續上漲，房價則可能會再提高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

戴德梁行2022年1月4日舉辦「2021市場回顧與2022房地產市場展望」記者會，總經理顏炳立以「4個不、4根柱」解析2021房市發展與2022房市未來，結論是「房市持續看好，預期再漲10％」。整體而言，2022年房市為「虎嘯市場只剩貓聲」、「雲中月圓」，雖身處雲中，但並不暗淡。他認為，因資金行情持續、利率又低，即便央行出手升息，仍屬低利，可穩住房價、前景樂觀。

顏炳立指出，「4個不」是「價不漲、量不增、買氣不強、市場穩健不會熱！」而「4根柱」則是「資金、利率、供給、需求」，他說：「房價不太會漲，但也不會下來。」對於2022年房地產市場，他的觀點是「土地價格不降、營建成本飆升」叫房價怎麼降！在市場普遍呈現資金多、利率低的狀態中，房價不太可能受到強烈的壓抑，應該是維持穩定。



對於房價持上漲的部分，顏炳立則提醒，「蛋白區的價格挑戰蛋黃區的中古屋，這就有點誇張」，另外，部分縣市竟然出現要半夜排隊買房的詭異現象，他說：「買房子不是買口罩，沒有房子會死嗎？」應該是有開發商、投資客聯手炒房製造出這樣的現象。現在的房市不是雞犬升天，而是被炒作到雞飛狗跳。這樣的現象，當然會引起政府注意，進而出手干預房市。



對於政府打房的動作，是否能讓房價下跌？顏炳立則說：「要等房價下來，可能等到花也謝了。」他的觀點認為，房地產並沒有全面上漲，很多炒作的地方都是蛋白區的預售屋市場，這些人買來是為了轉手套利，炒作的買氣大於真正的需求，預期2022年的剛需買盤會變遲緩，蛋白區的價格會降溫。至於豪宅市場，仍是孤芳自賞，買氣會有，但會收斂。



他指出，2022年房市在政府打房、斷金流，黑天鵝變大！但在資金多、利率仍低之下，房價穩房市還是樂觀。2022年房地市場的靈魂是土地，靈魂會活躍，代表有量有買氣，顏炳立說，房市是樂觀，房價是下不來的。2022年土地有量的城市，房市持續看好，預期還會再漲10％，Q1的土地市場仍樂觀。2022年辦公市場的自用企業買盤會進駐，將再創新量、新價及新高。2021年工業土地價到頂，但在物流及倉儲需求仍強，預期2022年地價緩漲，會量縮續熱。店面市場，2022年價不會降，但買盤也不會追。



顏炳立還提到，在土地有量的城市，房市可繼續看好，價格有1成的成長空間。至於台積電題材，他強調，台積電不僅是護國神山，也是房地產的護國神山，如今高雄擴廠已成實彈，當地房價漲3成是跑不掉的。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】