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根據戴德梁行統計，2021年第4季台北市A級辦公大樓空置率為4.1％，較上季微幅上升0.5個百分點，主要係因新光人壽及渣打銀行等金融集團辦公搬遷，致釋出大面積辦公空間。其中以西區上升3.6個百分點為最多，敦北民生區上升2.3個百分點次之。各區空置互有消長下，整體空置率仍處低點，全年胃納量逾17,000坪，租賃市場持穩。

空置率仍處低點  市場供需趨於平衡



企業因應疫情，縮編與擴編互有消長下，需求持穩，租金漲幅收窄。本季租金較上季微幅上漲0.2％，全市平均租金每月每坪新台幣2,620元。以信義區每月每坪新台幣3,210元為最高，敦南區每月每坪新台幣2,420元次之。其中，信義區台北101大樓於本季再次揭露數筆高樓層每月每坪突破新台幣4,000元之租賃成交紀錄。



展望2022年，辦公新供給僅有8,700坪玉山敦北第二總部投入市場，作為自用。在核心區可供出租面積稀少下，外圍新興辦公商圈南港區，提供高素質辦公空間及具租金競爭力的租金，吸引租戶的目光。核心區辦公大樓市場供需趨於平衡，預期租金漲幅趨緩。



電子科技業領軍租賃交易



第4季西湖段空置率下降0.7個百分點至3.3％，主要租賃個案為健康管理業承租「宏匯瑞光廣場」約750坪；文德段空置率下降0.1個百分點至7.5％，主要為科技業、餐飲業承租「華盛頓科技中心」約350坪；舊宗段下降2.3個百分點，空置率為17.2％，主要是建設公司承租「聯虹科技大樓」約670坪及電子業承租「飛天科技大樓」約1,100坪。



三區段租金均持平，西湖段每月每坪新台幣1,510元，文德段每月每坪新台幣1,070元，舊宗段每月每坪新台幣990元。買賣市場方面，內湖科技園區億元以上交易個案為，和潤企業以5.4億元購入「長虹NASDAK」10樓約670坪，每坪均價約73萬元。



西湖段租金因空置率低，預期租金仍有微幅上揚的空間。文德段因部分企業因應疫情而居家辦公，雖有小面積釋出，然接手性不弱。舊宗段新供給入市，近期將陸續進駐，加上企業可能由西湖段轉向選擇租金較低的文德段及舊宗段。整體而言，內科廠辦大樓需求持續，租金仍有微幅上揚空間。



零售商圈租金下探 商家趁勢回歸



受惠於台灣疫情控制得宜，加上週年慶與購物節接力刺激民眾消費，帶動零售消費穩定成長。統計至2021年11月，綜合商品零售業營業額年增0.3％；但百貨公司因上半年疫情重創業績，營業額年減4.8％，然與民生消費相關之量販店營業額則年增6.8％ ；超級市場因展店及促銷活動，營業額年增8.2％。



商圈租金下探，部分業者趁勢回歸。西門商圈因觀光客流失重創商圈發展，然部分連鎖餐飲業者則把握機會，趁租金低點進場，空置率微幅上升至22.3％。忠孝商圈租金表現持平，「歐舒丹忠孝概念店」遷移到曝光度較高之忠孝東路四段北側，空置率微幅降至15.0％。中山南西商圈人潮逐漸回復，南京西路一帶店面去化快速，然中山北路服飾店面陸續退租，空置率增加0.6個百分點，上升至7.2％。



在疫情控制得宜及國人疫苗施打覆蓋率提高的狀況之下，展望來年零售消費力將持續增溫，也將帶動租賃活動回籠，商圈空置問題得以緩解。在餐飲業回補人力需求成長下，餐飲業布局展店進入復甦。在此同時，量販店與便利商店展店策略多元化，除了搶進精華地段，同時也朝向社區化發展，迎合消費者不同需求。



2021房地產投資大放異彩  來年交易量持穩 



第四季投資金額較上季大幅成長40.8％，為新台幣463億元。回顧2021全年投資市場收盤締造史上新高記錄，躍升到新台幣1,528億元較去年成長14％，主要貢獻來自於自用型。在產業動能持續驅動下，包括廠辦大樓及廠房交易額高達新台幣1,016億元，占交易總額的66.5％，此兩類型產品也較2020年大幅增長42.1％。全年交易集中於台北至新竹之北部產業廊帶，囊括總交易的85％。



受惠於全球供應鏈重組及台灣疫情相對穩定，第四季度除國內資金搶進工業地產外，亦有外國廠商加碼買進廠房，包括台灣微軟營運以新台幣24億元購置南崁工業廠房，台灣美光以新台幣12.9億元取得中科后里園區廠房。此外北投士林科技園區廠辦需求殷切，華固創富中心成交均價來到新台幣65萬元/坪，買家以資訊業及生技業為主。



除自用型基本盤外，沉寂多時的REITs及投資常客壽險業於第四季度也順勢布局投放大筆資金於廠辦大樓，包括樂富一號以新台幣44億元投資順達龜山廠辦大樓，及全球人壽以新台幣39億元取得藍天大樓。綜整2021年前十大交易個案金額占比達35％，壽險資金即囊括4筆，但其中有2筆為自用，包括新光人壽及三商美邦分別購入中華開發大樓及華固智富中心。合計壽險投入金額僅有新台幣299億元，較去年減少27.4％，究其原因係市場投資物件缺稀。



展望2022年，強勁的產業需求，廠辦大樓及廠房仍是續航力十足，然市場可售物件有限，且供貨量與速度趕不上需求，預期交易量持穩。大台北廠辦大樓向來是產業自用的首選，開發中的北投士林科技園區在地上權標案開出紅盤，及廠辦大樓陸續由企業總部需求領軍下，將成為企業升級、搬遷及整併的科技廊帶新聚落。



殘念！土地挑戰連三拉三失利  2022房市量雖縮價難跌 



儘管在2021年5月台灣新冠疫情爆發，全台實施了逾兩個月的三級警戒，但疫情衝擊並未澆熄台灣土地交易市場的熱度。根據戴德梁行統計，2021全年土地交易量高達新台幣2,893億元，未能締造連續三個年度衝破新台幣3,000億元的紀錄，但也為2021疫情年度劃下特別的句點。



戴德梁行表示，2019年有京華城、2020年有世貿三館等單筆金額逾新台幣300億元的指標交易個案領軍，2021年度最大一宗土地交易為具有都更整合性質的北投振興段土地，交易金額為新台幣113億元，震撼性相對較弱，但此現象亦表示2021年之土地交易規模差異較小。



戴德梁行分析，住商工等三大類土地交易佔比已連續三年呈現4/4/2的分布，也就是開發商主力需求的商業、住宅土地交易合計約佔總交易量的8成，交易總金額約在新台幣2,500億元左右，表示開發商購地熱情不減，對未來房市仍充滿信心。以產業自用為主的工業類土地，則連續三年皆維持在新台幣550-600億元之交易量，約佔總交易量兩成，工業土地需求相當穩定。



土地交易價格方面，戴德梁行表示，包括桃園機場捷運沿線、台中七期、水湳經貿園區、北屯捷運沿線等區域皆為2021年之交易熱區，地價相較於2020年皆有2至3成之漲幅。儘管營建成本不斷攀高，建商仍將儲存土地資源視為基本戰略。展望2022年，戴德梁行進一步分析，2021全年度建物買賣移轉棟數可望達到34萬棟，與10年均量31萬棟之差距仍在拉大中，顯示投資性買盤已活躍於市場，故央行持續緊縮房地貸款成數並不意外。就上市櫃建商而言，股市持續維持高檔即表示自有資金依舊充沛，緊縮政策對於購地意願之影響有限，對於無法從股市取得資金的中小型建商而言影響則較大，土地資源落入大型建商的趨勢已可預見。土地貸款成數降低、自有資金比例提高將墊高土地成本，加上營建成本居高不下，未來房價難有降價空間，但購屋貸款緊縮則將造成房市交易量縮。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

戴德梁行2022年1月4日表示，台北市A級辦公大樓在2021年第三季度迎來一棟大樓進入市場，係坐落於南京松江區之希望廣場，帶來約4,600坪新供給，目前已全棟去化，主要租戶為松下電器。截至第三季整體空置率為3.6％，較上季些微上升0.2個百分點，仍處低點。租賃活動除台灣人壽中山大樓大面積去化約1,580坪外，多屬中小規模，租賃面積多集中於100~300坪之間。

空置率仍處低點  辦公大樓租金漲幅收窄



本季A級辦公大樓租金較上季微幅上漲0.2％，全市平均租金來到每月每坪新台幣2,615元。其中以南京松江區因希望廣場入市，該區租金上漲5％為最多，來到每月每坪2,130元；西區因部分辦公大樓租金調整，上漲1％次之，來到每月每坪新台幣2,230元。其餘各區則大致持穩。



全球新冠疫情仍未停歇，外商公司亦多持續採觀望態度，並保留員工在家工作及異地備援等彈性辦公政策，以備不時之需。又未來一年台北市A級辦公新供給稀少，僅有玉山金控敦北第二總部預計投入市場，然以自用為主。預期短期內仍將是租賃活動持續平淡及租金水準持穩的局面。



新供給加入致舊宗段空置率上升



舊宗段空置率較上季上升4.8個百分點至19.5％，主要係「長虹新世代」、「福清行善企業大樓」、「善淵創客大樓」及「聯虹科技大樓」等,約有18,600坪新供給進入市場，除長虹新世代其中1棟由萬海航運進駐外，其它預租租戶尚未遷入，致舊宗段空置率出現短暫性的上升。文德段部分面積釋出，空置率上升1個百分點至7.6％。西湖段空置率下降3個百分點，來到4.1％。需求帶動租金推升，三個區段租金同步成長，租金分別為西湖段每月每坪新台幣1,510元，文德段每月每坪新台幣1,070元，舊宗段每月每坪新台幣990元。



本季文德段部分產業受疫情影響而退租，以小面積居多數，然接手性不弱。舊宗段新供給的入市，預計未來6個月租戶也將陸續進駐，在需求有效去化下，租金仍有微幅上揚的空間。



商圈人流停滯 店面空置率急遽攀升



台灣疫情管制於7月底降級鬆綁，民眾外出消費意願提高，加上節慶效益挹注，零售業營業額逐漸回溫。統計至2021年8月，綜合零售業營業額為新台幣8,282億元，因去年振興券發放基期較高，與2020年同期相比，綜合商品零售業營業額年減1.2％ ；百貨公司營業額營收年減7.6％；超級市場與量販店因適逢中元節採購旺季，營業額分別年增8.8％及3.6％ ；便利商店營業額則年減1.0％。



疫情自8月雖見趨緩，然商圈人流停滯，各商圈租金持續下探，尤以西門商圈影響甚鉅，指標性店家「肯德基台北峨嵋店」及「星聚點西門館」於本季相繼撤出，該區店面空置率高達22.1％。忠孝商圈空置率也攀升到15.1％，僅中山南京商圈空置率低於10％，來到6.6％。

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因應疫情趨緩，管制措施逐步鬆綁，政府於第4季推出「振興五倍券」鼓勵民眾消費。配合振興計畫，商家相繼推出優惠，再加上第4季為年度優惠季，從網路購物節至百貨公司周年慶，促銷活動接力賽有望迎來民眾消費回流，提升零售營業額，以彌補第2季及第3季的虧損業績。



房地產投資持續增溫  前3季表現已突破千億大關



第三季度投資市場交易額為新台幣313.2億元，較上季成長14.3％，主要資金投入在廠辦、工業廠房及辦公大樓。前兩項工業地產合計佔比達62％。累積前2季整體交易金額達1,050.7億，已超越2020年同期水準。



壽險資金持續加碼，本季投放金額約新台幣69.5億元，約佔22％，自用及投資兼具。交易個案包括中國人壽以新台幣23.3億元取得新竹雲智匯大樓，三商美邦人壽以新台幣34億元取得位於內湖的華固智富中心，中國信託資產管理以新台幣22.1億拍下前國瑞集團總部，台灣立訊以新台幣15億元購置長虹新銳科技大樓。本季尚有旅館類交易，如永碩投資以新台幣27億元買下高雄華園大飯店，東立物流以新台幣18.5億買下富信大飯店汐止館，應是疫情以來旅館市場重整之風潮。



依前3季市場表現，2021年投資市場有望挑戰2020年1,300億之成績。潛在買盤為企業自用需求，然市場現貨缺稀，轉向尋找土地打造企業自用需求。



土地今若未到手，只恐明日已沒有 



根據戴德梁行統計，自2019年起土地市場開演噴量秀以來，過去10個季度之平均交易量為新台幣738億元，最新統計第3季土地市場交易量為新台幣775億元，市場表現平穩。在桃園市政府於8月、9月兩度大規模釋出公有土地的帶動下，桃園成為本季土地的最大秀場，公私有土地合計爆出新台幣283億元之交易量，睥睨其他五都。



戴德梁行表示，本季土地交易類型以商業區佔最大宗，達新台幣376億元，佔本季總交易量48.5％，本季十大土地交易更由商業區佔領絕大版面，除了華固以新台幣新台幣44.88億元標得南港玉成段近875坪特商一土地，為台北市在本季交易拔得頭籌外，桃園青埔高鐵特定區青昇、青芝、青山、青溪段等商業土地亦在十大交易中奪得四席，土地規模皆在1700～2300坪之間；以往甚少被關注的機捷A20興和特區商業區土地以總價新台幣25.36億元、單價近新台幣105萬創下該區新紀錄，頃刻間成為業界目光投射的新焦點；台中七期及水湳經貿園區之商業土地向來為十大交易之常客，本季亦由遠雄及總太各攻佔一席；戴德梁行主辦標售的高雄亞灣區特貿六土地則由慶旺建設以新台幣23.8億元得標。位於台北市中正區的福音大樓坐落土地，使用分區為第三種住宅區，由國美、濟盟以新台幣39.29億元聯手取得，是本季唯一以非商業區而名列十大之土地交易。



戴德梁行分析指出，營建成本之增加不僅源於全球疫情仍未獲得控制，營建過程之環境衝擊與全球環保潮流之衝突，在不久的將來更需透過購買碳權予以平衡，因此未來營建成本已不易再回跌，成本推動之通貨膨脹終將驅動房價之上漲。土地稀缺的精華區，建商莫不卯足全力取得，只因難保今日主幹道旁的地價，幾個月後就是巷內的地價。透過都市更新、開放空間及容積移轉等方式將容積翻倍是搶標精華土地的不二法門，華固得標的南港土地基準容積率為382％，福音大樓土地基準容積率更只有225％，但皆因具有都市更新條件，且可藉由容積移轉將基準容積翻倍，分別將容積單價降至新台幣70萬元及110萬元，以現階段南港地區新台幣90～100萬、中正區新台幣110～120萬之推案價格估計，皆能獲得合理開發利潤，而若營建成本持續上漲，房價則可能會再提高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

戴德梁行2022年1月4日舉辦「2021市場回顧與2022房地產市場展望」記者會，總經理顏炳立以「4個不、4根柱」解析2021房市發展與2022房市未來，結論是「房市持續看好，預期再漲10％」。整體而言，2022年房市為「虎嘯市場只剩貓聲」、「雲中月圓」，雖身處雲中，但並不暗淡。他認為，因資金行情持續、利率又低，即便央行出手升息，仍屬低利，可穩住房價、前景樂觀。

顏炳立指出，「4個不」是「價不漲、量不增、買氣不強、市場穩健不會熱！」而「4根柱」則是「資金、利率、供給、需求」，他說：「房價不太會漲，但也不會下來。」對於2022年房地產市場，他的觀點是「土地價格不降、營建成本飆升」叫房價怎麼降！在市場普遍呈現資金多、利率低的狀態中，房價不太可能受到強烈的壓抑，應該是維持穩定。



對於房價持上漲的部分，顏炳立則提醒，「蛋白區的價格挑戰蛋黃區的中古屋，這就有點誇張」，另外，部分縣市竟然出現要半夜排隊買房的詭異現象，他說：「買房子不是買口罩，沒有房子會死嗎？」應該是有開發商、投資客聯手炒房製造出這樣的現象。現在的房市不是雞犬升天，而是被炒作到雞飛狗跳。這樣的現象，當然會引起政府注意，進而出手干預房市。



對於政府打房的動作，是否能讓房價下跌？顏炳立則說：「要等房價下來，可能等到花也謝了。」他的觀點認為，房地產並沒有全面上漲，很多炒作的地方都是蛋白區的預售屋市場，這些人買來是為了轉手套利，炒作的買氣大於真正的需求，預期2022年的剛需買盤會變遲緩，蛋白區的價格會降溫。至於豪宅市場，仍是孤芳自賞，買氣會有，但會收斂。



他指出，2022年房市在政府打房、斷金流，黑天鵝變大！但在資金多、利率仍低之下，房價穩房市還是樂觀。2022年房地市場的靈魂是土地，靈魂會活躍，代表有量有買氣，顏炳立說，房市是樂觀，房價是下不來的。2022年土地有量的城市，房市持續看好，預期還會再漲10％，Q1的土地市場仍樂觀。2022年辦公市場的自用企業買盤會進駐，將再創新量、新價及新高。2021年工業土地價到頂，但在物流及倉儲需求仍強，預期2022年地價緩漲，會量縮續熱。店面市場，2022年價不會降，但買盤也不會追。



顏炳立還提到，在土地有量的城市，房市可繼續看好，價格有1成的成長空間。至於台積電題材，他強調，台積電不僅是護國神山，也是房地產的護國神山，如今高雄擴廠已成實彈，當地房價漲3成是跑不掉的。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】