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中央銀行近日公布最新五大銀行新承做房貸統計，去（2021）年12月台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀的新承做購屋貸款合計約830.21億元，不僅較11月增加115.15億元，更創下2016年1月房地合一稅實施以來的單月新高紀錄。

我國五大銀行承做房貸比重，約占整體國銀近4成，向來被視為房市風向球。從統計結果可看出，即便央行自2020年底至今，已祭出4波房市管制措施，全國疫情也持續延燒，國內房市交易仍相當熱絡，去年9月至今，新承做購屋貸款金額已連續4個月增加。

六都買氣暢旺 利率維持低檔

至於購屋貸款金額持續攀高主因，央行分析，第4季向來是購屋旺季，加上12月新完工交屋的建案較多，整批房貸轉入分戶貸款，使得當月新增房貸攀高。據各都地政局統計，六都去年12月建物買賣移轉棟數交易量，合計共 27,802 棟，月增7.1％，各都交易量皆較上月增加，其中以台中市月增15.9％最多，其次為桃園市月增13.6％，高雄市則以7.5 ％的單月增幅位居第三。

此外，央行指出，新承做購屋貸款金額增幅擴大，與房價持續上漲也存在緊密關聯，其中除營建成本高漲，使房價持續攀高外，民營事業加碼投資，亦帶動區域房價大幅跳漲，如「護國神山」台積電擴廠，使高雄房價、買氣於短時間內快速上揚，便是例證。房貸利率部分，12月新增房貸利率雖微幅上揚0.004個百分點，來到1.355％，但仍處於歷史低檔。

房仲業統計實價豪宅租金狀況，去年租金前 10 高的豪宅多在大安區、信義區與大直水岸區段，能夠高價出租除了是知名社區，包括水岸景觀、大安森林公園景觀、仁愛路林蔭大道、信義計畫區地段等，去年包括西華富邦、勤美璞真、吾彊等知名社區，都有月租 40 萬元以上的紀錄。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市豪宅出租市場的確受疫情影響，導致跨國企業高階主管派遣受到阻礙，不過去年仍有許多豪宅租賃案揭露，觀察豪宅租賃客戶大概可以分為幾個種類，包括外國人高階主管來台工作，本國人短年期租客，因為還在尋找適合自己的豪宅，確定喜歡後才會找機會由租轉買，第三類則是大型企業的專業經理人，由公司提供租金，除了實際上來台工作的外國人外，部分客戶最終還是會找到自己喜好的社區由租轉買。

依照實價網站資料顯示，2021 年豪宅實價租金第一高目前排行為「西華富邦」，月租 47.25 萬元，第二是大安森林公園第一排指標社區「勤美璞真」，月租 41.6 萬元，第三名則是仁愛路林蔭景觀豪宅「吾彊」月租 40 萬元，前三名都是台北市知名的景觀豪宅，不僅租金水準高，同時也是北市景觀豪宅的指標個案。

其次還有信義區指標豪宅「台北信義」，分別有兩筆月租金 38.9 萬元與 36.8 萬元、冠德遠見高樓層月租 26.8 萬元，另外天母的地標豪宅「華固天鑄」，月租 36 萬元，大直水岸景觀則還有「帝景水花園六期」，月租 26.25 萬元等。

曾敬德表示，過去一年豪宅交易增溫，反映市場景氣復甦與換屋等需求增加，有些豪宅客喜好再添購自己社區的戶別，相對的如果租客最後對於社區規劃、服務都很滿意，也有可能產生由租轉買的需求。

營建署2022年1月22日與成功大學國土研究中心合辦「探討高雄新市鎮後期發展區之韌性城市創新典範」座談會，邀請行政院能源及減碳辦公室、高雄市政府都市發展局、高雄市建築師公會及相關學研單位等專家學者對談，就永續治理、淨零排放與強化城市韌性等議題進行交流。

營建署長吳欣修表示，高雄市近年積極推動產業轉型，改善環境污染及引入創新產業科技聚落，除符合全球產業納入「減碳」、「社會責任」、「環境保護」與「永續發展」等概念之發展趨勢外，同時也能落實聯合國永續發展目標，也期盼高雄新市鎮後期發展區規劃能以創造低碳韌性城市典範作為核心主軸。



營建署指出，城市的韌性是當城市面對災害與危機時，整個城市系統能夠承受衝擊，能快速應對，即時恢復並保持城市功能正常運行的能力，而韌性思維需要跨部門和跨區域合作，才能將城市韌性完整發揮。國際上，已有「荷蘭Park 20︱20循環園區」、「德國永續住宅」等案例，反觀國內推動「低碳社區」也有所成果，包括中興新村低碳轉型規劃、台南九份子低碳社區、沙崙綠能城的推動等，皆可做為新市鎮後期發展與規劃之參考。



營建署最後表示，盼經由本次座談會，讓中央、地方與民間三方共同探討形塑高雄新市鎮後期發展區的無限可能，善用高雄新市鎮周邊資源條件，有計畫地推動永續城市之整體規劃。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

依桃園市買賣移轉登記案件統計資料顯示，2021年12月買賣登記案件量共計5,964件，較前月(5,267件)增加697件，幅度約為13.23％；較2020年同期(5,671件)增加293件，幅度約為5.17％。此外2021年12月土地移轉筆數為7,364筆，建物棟數為5,029棟，合計總筆棟數(12,393筆)較前月(11,426筆)增加967筆，幅度約為8.46％；較2020年同期(12,478筆)減少85筆，幅度約為-0.68％。

為力求精準分析每月實際交易價量資訊，在統計近一年各月份最新揭露資訊部分，係以買賣雙方申報交易日期為依據，惟因交易後至辦理實價登錄期間，各案辦理時程不一，故本次資料統計日期為2022年1月17日，並分析交易日期2021年9月底前已申報並揭露之交易案件。



2021年9月交易之全市大樓及公寓均價，大樓為22.8萬元/坪，較前月(22.0萬元/坪)上漲3.64％，較2020年同期(21.9萬元/坪)上漲4.11％；公寓為15.9萬元/坪，較前月(15.5萬元/坪)上漲2.58％，較2020年同期(15.5萬元/坪)上漲2.58％。



選取7個主要住宅市場之行政區(桃園、中壢、蘆竹、龜山、八德、平鎮及楊梅)分析其住宅類型建物(包含住宅大樓、華廈及公寓)之平均成交單價及成交規模表現。桃園市行政區2021年9月住宅市場成交平均單價，最高為桃園區(24.8萬元/坪)，其次為龜山區(24.0萬元/坪)、蘆竹區(22.9萬元/坪)及八德區(22.5萬元/坪)。



2021年9月各行政區之成交平均單價與前月相較，平均變動幅度上漲4.08％。近期桃園市不動產交易量，實價登錄資料顯示2021年9月交易之各區住宅交易筆棟數，桃園(1,339筆)及中壢(1,204筆)2個行政區最高，其次為平鎮區(509筆)及龜山區(494筆)較多。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

興富發集團總裁鄭欽天19日首度談到他對未來十年房市發展趨勢的觀點，從這三年產業南移，可以觀察到未來十年房市發展脈絡，產業、人口、資金，已從台北慢慢往南移動，未來中南部「一定是房市發展的重中之重！」現在中南部才開始補漲，這波漲勢，現在絕對只是一個起點。

　鄭欽天表示，在台商資金大舉回流、疫情改變全球供應鏈之下，產業未來發展的重心很顯然會往中南部移動，這些年興富發集團在高雄、台南和台中的案子，就有很多是台北客購買。台北市人口一年竟然移出5萬人，這是很恐怖的數字，不過可預見的是，產業、就業、人潮和錢潮往中南部移動之後，未來台北可能扮演金融中心的角色，中南部則形成一個個產業園區。

　鄭欽天再從房價所得比的角度來分析，指出近幾年科技大廠積極搶工，帶動工資大漲，本來一天2,000元，現在動輒5,000～6,000元；而藍領所得普遍提高三倍之下，未來勢必帶動白領薪資再度攀升。而中南部儘管近一年房價有明顯漲幅，但就房價所得比的支撐力來看，未來幾年中南部房價還是會繼續有補漲空間。

　鄭欽天直言，未來人口、資金一定往中南部走，中南部在未來十年，「一定是房市發展的重中之重！」現在來看，中南部房價，絕對是低點、而不是高點。

　多年來一直鼓吹年輕人儘量存錢買房的鄭欽天，也有感於剛出社會的年輕人，必須先安居才能樂業，解決住房問題已是當務之急，而金融壽險業可購置不動產金額動輒高達7兆元，游資苦於適當出路，因此建議政府，可在捷運站週邊公有土地，在「限定售價」原則下，吸引金融壽險業參與投資開發優質青年住宅，其中七成可提供只租不售的年輕人住房、三成可對外銷售，這樣，既可提供年輕人租房，又可善用金融保險業閒置資金可享有一定的租金收益率，更可活化公有地。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

南港輪胎「世界明珠」全案總銷近千億元，不僅是國內房地產史上最高總銷金額的開發案，揭露實價最高單價達每坪175萬元，恐怕也創下價格「跳空」超越既有區域房價天花板幅度最高的紀錄。過去南港鮮少突破的百萬天花板價，如今成為「世界明珠」的地板價。

　南港輪胎將近萬坪舊廠基地，斥160億鉅資打造「世界明珠」，規劃二棟辦公大樓、六棟豪宅大樓，導入最高等級建築物耐震設計規範，七成基地面積還給大自然，超高綠覆率、節能環保、環境、安全監控系統等高規格設計，推出後搭上整體房市大多頭列車，以及東區門戶計畫啟動，南港吸引政府及民間千億投資湧入，創下了跳脫「市場行情」的高價行情。

　住展雜誌研發長何世昌指出，南港過去房價給人落後內湖的印象，尤其豪宅產品落差更大，內湖豪宅最高價約在每坪140萬元，南港卻難以突破百萬大關；而內湖買盤多以內科客自用需求為主，南港買盤則有更多看好東區門戶計賜長線增值潛力的置產客，近年來富邦、華固等在南港高價購地，反映各界對南港未來持續看好，「世界明珠」一舉將南港天花板衝高，不僅超越內湖，也向台北市蛋黃區豪宅價位靠攏。

　南港房價百萬天險，僅有少數社區、戶別突破，根據實價登錄觀察，過去南港成屋最高單價為「天開圖畫」在2016年曾創下的每坪113萬元，「立樺忠孝無極」、「無雙日昇月恆」、「宏普鉑金苑」、「力麒村上」等少數社區、部分戶別亦有達百萬成交價，今年以來如「國泰悠揚」、「香榭帝寶」、「德杰羽森」、「璞松綻」等預售建案，最高單價均在每坪百萬初頭，「世界明珠」一舉把南港的房市往上推升一個檔次，帶動周邊新案產生比較效應。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台商成為台中豪宅市場的「動力火車」。根據最新統計，剛拿下台中新年度十大豪宅榜首的「聯聚瑞和大廈」，已購客中台商就占九成，而購買一整層330坪的買家超過25戶，平均每戶成交總價近3億元，也展現台商的雄厚實力。 

台中最新年度十大豪宅排行榜日前出爐，即將完工落成的「聯聚瑞和大廈」，以均價71.4萬元登上榜首。其中，42樓與38樓都由身價百億元的台商包層入手，42樓拆算車位每坪單價84.5萬元，也突破七期豪宅毛胚屋單價紀錄。 

台中豪宅社區第二名為屋齡三年的「寶璽天睿」，每坪68.05萬元；第三名為屋齡13年的「聯聚信義大廈」67.94萬元，前三名中，聯聚建設就占二名。值得注意的是，十大豪宅社區中，有八棟在七期新市政中心，西區有二棟，顯示七期穩居台中富豪聚落。 

台中是台商大本營，更是精密機械、自行車、五金手工具及航太產業重鎮，近幾年又有中科園區、精密機械園區開發，加上美中貿易戰、新冠肺炎疫情衝擊，促使供應鏈重組，帶動台商回流，都為豪宅市場提供強勁支撐。 

台商購屋置產考量首重「價值」，七期是中台灣政經中心，也是富豪聚落，地段價值性高，自然成為置產首選。另外，「注重私密性」、「認鄰居」、「視野要寬闊」也是重要指標，除推案建商的品牌形象，個案必須朝均質規劃，戶數不多、愈單純愈好。 

「聯聚瑞和大廈」面對七期秋紅谷生態公園第一排，樓高43層、172.8公尺，為目前台中最高住宅大樓，除擁有無可取代的棟距視野，更具地標性。目前建築外觀已落成，人行道上的植栽規劃自成一格，過往行人都說，踏入「聯聚瑞和大廈」的地界，有花、有樹、有趣味性藝術品，加上背景音樂，彷彿漫步在歐洲。 

此案規劃單層雙拼165、330坪產品，全棟50戶住家，配備有VIP專用電梯，以及整層逾30米大面窗，成交單價每坪70萬至90萬元，預計2月完工落成，並展開第二波銷售。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

興富發（2542）建設集團總裁鄭欽天昨（19）日表示，高科技台廠持續回流並進駐中南部，在產業拉動、人口移入、所得提升之下，未來五年中南部發展將大有可為。

鄭欽天強調，「中南部房市現在絕對是起漲點，不是終點」，尤其台中七期、高雄楠梓核心區房價將大幅上漲。

鄭欽天說，美中貿易戰之下，加上這兩年疫情席捲全球，他觀察到，台灣不論在台廠回流、資金、人才、水電等都占盡優勢，尤其台廠往中南部移動非常明顯，谷歌、微軟等外資企業也是往中南部去走，最明顯可以感受到的就是地價上漲。

從地價變化看未來房市發展，鄭欽天舉例，以前台南、高雄很多地方是「狗比人多、草比人高」，像台南市永康、麻豆區土地往年相當便宜，但現在區域內工業土地一坪跳上15、20萬元。對照台北市一年人口移出5萬人，看得出北部、中南部的各自角色正在轉變。

鄭欽天指出，中南部市場在人流、金流相繼到位，加上擴大在中南部建廠下，未來五到十年台北就是扮演金融、舉行大型展覽的角色，加上北部房價基期也高、成交量就是穩定，接下來台北房市就是持平，而台中、台南、高雄就是產業園區發展，未來發展成長力十足。

從產業發展來看，鄭欽天指出，中南部陸續有大企業進駐，而且不是單一廠商，而是發展產業聚落，台積電、日月光、鴻海、群聯等高科技大廠都進去了，年輕人也會跟著回去，產業拉動、人口移入、所得也會跟著提升。

觀察各地房地價格，或可能有比較效應。鄭欽天指出，台北市大安區房價一坪160萬元，台中七期平均成交均價在6字頭，高雄每坪單價是4字頭，但這些住在都會核心區的人所得是一樣的，台北能漲到每坪破百萬元，難道中南部不能？

對於南北房市發展的差異，鄭欽天說，去年中南部房價只漲一點點，外界就說漲太多，而土城現在一坪都要60萬元就沒有人罵。北部高房價合理，中南部就被嫌貴，他質疑，台中七期房價不如土城嗎？







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2000年代的房地產發展集中在北部城市，因為那個時候台北是政經中心，內湖科學園區、新竹科學園區的興起，較高的薪資水準吸引南部人才「北漂」，人來了、當然就帶動住房的需求與房價的上揚。所以，過去20多年來的北部房地產一直就是全台主軸。

南部崛起！近幾年出現「北客南購」現象



2020年開始，國際大廠開始來台設廠，因為北部的產業用地已經上漲，這些大廠包括微軟、Google、台積電開始選擇設廠成本較低的桃園與中南部進行產業移轉，加上高鐵的全台90分鐘通勤圈的快捷動線，帶動中南部需要大量高端就業人口的「南移」，從過去「重北輕南」開始轉進「南北平衡」，未來在中央大南方計畫下，中南部城市甚至有可能與北部城市並駕齊驅。興富發總裁鄭欽天也證實，「以我們自己的建案為例，近幾年明顯出現『北客南購』現象，而且比例還不低。」



中南扮演起「產業發展領頭羊」角色



興富發鄭欽天形容，接下來的台北就是一個「政經展演(展示、演繹)中心」，中南部則扮演起「產業發展領頭羊」角色，產業往南部移動，就產生人流、金流的「南漂」，他強調「不要小看這樣的改變，我看現在的高雄就像是20年前上海周邊的江蘇，當年江蘇全力發展招商產業，現在GDP穩居中國第二，高雄近年大力招商，快速發展，也有這樣的潛力。」









 

興富發集團，中南部發展將達8成



因為產業南移狀況已經發生，購屋置產也出現類似的板塊移轉，以興富發為例，近年北部業績僅佔集團約兩成左右，其他都是中南部的業績貢獻，而且整體集團未來發展的重心也是以中南部市場為主，他也透露「中南部推案的獲利比北部要好！」



台中6字頭、高雄4字頭只是「起點」



興富發鄭欽天闡述一個「蛋黃房價與人均所得」的概念，他指出，台北大安蛋黃區平均房價約每坪160萬元起，台中七期蛋黃區「6字頭」是基本盤，好一點的可以賣到「7-8字頭」，高雄蛋黃區「4字頭」起跳，好一點的產品也可以看到「5字頭」價格，鄭欽天篤定的說：「這3個區域的人均購屋能力都差不多，相對應台北大安區的160萬的行情，現在台中6字頭、高雄4字頭的房價絕對只是未來行情的『起點』。」而且他預測「未來5-10年台中、高雄蛋黃區房價也還有1倍的漲幅機會。」



中南部整體購買力提升帶動住房需求



除了中南部的豪宅價格比台北地區更實在之外，也因為產業南移之後，初期需要大量勞工階級的工作人員協助設廠，接下來需要大量產業藍領作業員進駐生產線，在「需工殷切」的情況下，出現高薪爭聘藍領勞工的現象，當這些基層勞工收入大幅改善之後，白領階層的薪資也會跟著提升，會帶動整體購買力提升以及住房需求上揚，讓一般住宅的買氣跟著上揚，所以未來中南部的房地產「一定是各種產品全面上揚」。



基層擁有專業技術的人員有望調薪



房價的問題與薪資息息相關，薪資不漲、房價漲，所以購屋痛苦指數高，台灣2021年台灣經濟成長率破6％，創11年新高紀錄，人均GDP首次達3萬美元，擠進「發達經濟體」的行列，這個數據與一般民眾有「認知差距」，因為台灣約800萬勞工裡面有半數人的年薪不及這個數字，不過，近年中南部基層的大幅調薪，所得有感提升之後的購買力也會跟著增加，這對於房地產來說，就是一件值得期待的好事。鄭欽天表示：「我已經有心理準備，為了留住人才，未來幾年應該會持續從基層擁有專業技術的人員開始調整薪資。」



長期規劃！興富發集團將發展3大支柱



鄭欽天總裁針對集團未來發展也展開長期規劃，目標以物業經營佔總業績2/3，買賣銷售佔總業績1/3，走3大支柱(購地建屋、資產管理、私募基金)的營運模式，有計畫發想以類似「私募基金」方式進行房地產的開發投資，集合房地產「長期投資者」以「代操約定受益」的方式管理不動產投資的營收、盈餘分配。另外，也投入各地大型旅館產業，規劃未來朝向長租樂齡「銀髮旅宿」產業發展。至於目前房地產的投資興建則依舊是集團發展的主軸。他指出，營建產業近年的業績表現都不錯，在2023、2024年應該都可以交出漂亮的成績單，如果建設公司的獲利都拿出來配股、配息，應該會是很好的「殖利率」選股投資標的。

































 

建議政府大力推動「優質青年住宅」



興富發鄭欽天也向政府建議，「社會住宅」可以改稱「優質青年住宅」改變社會對於公辦住宅印象，他舉例以捷運線末端站周邊的區塊作為基地，興建連捷運通道，規劃一半出租、一半出售，土地標售則由政府限定價格、轉手條件，便有望形成多方皆贏的局面，真正幫助年輕人成為有殼蝸牛。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】